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知れば得する!?不動産売買での仲介手数料の計算方法や仲介手数料以外の費用を解説!

瀬名みつき 2021年8月6日
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「家の購入を検討しているけど、物件価格以外にも仲介手数料がいくらかかるのか事前に知りたい。」

「所有している不動産を売却しようと思っているけど、仲介手数料をできるだけ安くしたい。」


高い金額である不動産を売買する場合、それに付随する仲介手数料の金額も多額になりやすく、事前に知っておきたいと考える人が多いでしょう。

今回は、仲介手数料の計算方法と仲介手数料の値引きについて、そして仲介手数料以外に売買でかかる費用についてもわかりやすく解説します。

事前に仲介手数料などの費用がいくらかかるのか、それらの費用を値引き交渉することができるのかを知っておくことで、より安心してお得に不動産売買ができることでしょう。

仲介手数料の計算方法とすぐに見てわかる一覧表

最初に仲介手手数料の計算方法と仲介手数料の早見表をご紹介します。

物件価格が4,000万円の場合の仲介手数料の計算方法

4,000万円の物件価格での仲介手数料の計算方法です。

売買価格4,000万円の物件の場合割合仲介手数料
200万以下の部分200万円×5%10万円+消費税
200万超え400万円以下の部分200万円×4%8万円+消費税
400万を超える部分3,600万円×3%108万円+消費税
合計126万円+消費税

仲介手数料の計算方法は、上記のように金額ごとに3つにわけて計算します。

また、もっと簡単に1度で計算できる方法として速算式があります。

速算式(売買価格×3%+6万円)+消費税

速算式でも3つにわけて計算しても同じ金額になります。

仲介手数料の早見表

売買価格仲介手数料(税別)
400万円180,000円
1,000万円360,000円
1,500万円510,000円
2,000万円660,000円
2,500万円810,000円
3,000万円960,000円
4,000万円1,260,000円
5,000万円1,560,000円
6,000万円1,860,000円
7,000万円2,160,000円
8,000万円2,460,000円

上記の仲介手数料に消費税をプラスすると仲介手数料の上限になります。

不動産売買での仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産の売買活動をしてくれた不動産仲介会社に売買が成立した報酬として支払うお金です。売買が成立した場合にのみ発生しますので、成立しない場合は支払わなくてよいお金になります。

はじめに売買が成立したら報酬を支払いますよという契約を結びます。その契約が「媒介契約」といいます。
媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、仲介するという内容自体は変わりませんがそれぞれに特徴があります。主な違いは、一般媒介は何社とも契約を結ぶことができ、専任と専属専任媒介は1社のみとしか契約を結ぶことができません。

一概にどの媒介契約が良いということはなく、自分の好みの売買方法を選ぶことができます。いくつもの不動産仲介会社に依頼をかけ幅広く売買活動をする一般媒介や1社のみに依頼をかけるため、不動産仲介会社がやる気を出してくれる専任や専属専任媒介、どれを選択してもよいでしょう。

仲介手数料に含まれるものは、宣伝費や広告費、契約から引き渡しまでの手続きも含まれます。通常の売買活動に含まれる費用であれば、仲介手数料以外に別途費用が請求されることはありません。しかし、特別な広告をして欲しいなど個別の依頼や発注をした場合は費用がかかります。


その場合でもいきなり費用を請求されることはなく、不動産仲介会社から費用が発生する旨を伝えられ、依頼書などの書類を交わすことになります。

仲介手数料には法的な上限がある理由

仲介手数料には上限があり、上限以上に請求することは宅地建物取引業法という法律で禁止されています。不動産仲介会社から不当に高い金額を請求されることは、ほぼないといえますが万が一の可能性も考慮し、自分で計算して把握しておくことが大切です。

仲介手数料でよく見る「+6万円」「+2万円」とは

よく見られる「+6万円」「+2万円」とは、仲介手数料を計算する時に速算式を使用するとプラスされる金額です。プラスされるとその分多く仲介手数料を支払うのかと不安に思うかもしれませんが、速算式を使用しても使用しなくても算出される金額に違いはありません。

売買価格 4,000万円の物件の場合割合速算式を使用した場合
200万以下の部分200万円×5% 
200万超え400万円以下の部分200万円×4%+2万円
400万を超える部分3,600万円×3%+6万円


【速算式を使用しない場合】金額ごとに計算して仲介手数料を算出します。
200万×5%=10万円 200万×4%=8万円 3,600万円×3%=108万円
4000万の物件の仲介手数料は、合計126万円になることがわかります。

【速算式を使用した場合】金額ごとにわけずに売買価格にそのままかけて算出します。
4,000万円×3%=120万円

このままだと6万円少なくなってしまうので、調整するために+6万円して合計を126万にします。

仲介手数料を支払うタイミングとキャンセルできる時期は

仲介手数料を支払うタイミングと違約金なしでキャンセルできる時期をご紹介します。「支払う時にお金が準備できてなかった」「キャンセルしたら違約金が発生してしまった」このようなことがないように、それぞれの時期を事前に確認しておきましょう。

仲介手数料の支払うタイミング

仲介手数料の支払うタイミングには2通りあります。
①引き渡し時に支払う

②契約成立時に半分、引き渡し時に半分支払う

どちらも支払う金額には違いはありません。2回にわけて支払うか1回ですべて支払うかの違いになります。

物件によってではなく、契約する不動産仲介会社によって異なりますので、契約する前に確認しておきましょう。②の契約時に半分支払う場合は、何かの理由で引き渡しまでいかずに終わってしまっても返金されないことがありますので注意してください。

仲介手数料を違約金なくキャンセルできるタイミング

仲介手数料を違約金なくキャンセルできるタイミングは、不動産仲介会社と結んでいる媒介契約の種類によって異なります。


一般媒介契約の場合、不動産仲介会社が売買活動をはじめても売買契約が成立しなければキャンセルすることができます。つまり、契約前の買付証明書を提出した・提出された時点では、違約金などを支払うことなく問題なくキャンセルすることができるのです。

専任・専属専任媒介契約の場合、売買契約が成立しなくても契約期間中にキャンセルすると違約金が発生する可能性があります。契約期間とは多くの場合3ヵ月とされています。

その期間中に、不動産仲介会社が売買活動をしてくれないなどのキャンセルさせる理由がない状態でのキャンセルに関しては、費用を請求できるという規定があります。
つまり、違約金を支払わずにキャンセルするには、契約期間が終了した時期に更新せずに終了する必要があります。

仲介手数料は値引き可能なのか

仲介手数料を値引きすることは可能です。値引きができるケースとタイミング、値引きした場合のデメリットもありますのでご紹介します。また、仲介手数料が無料になる方法もありますので参考にして頂ければと思います。

仲介手数料が値引きできるケース

仲介手数料は上限の金額が法律で決まっていますが、下限は決まっていません。そのため、値引き交渉はどの物件でも可能です。


ただし、媒介契約を締結した後の値引き交渉は基本的にできません。媒介契約書には成功報酬の金額が載っているものです。記載された報酬を支払うという契約を結んでいるので、値引き交渉すること自体、契約違反となってしまいます。

仲介手数料の値引きのタイミング

仲介手数料の値引きのタイミングは、媒介契約前が交渉しやすくなります。理由として、最初から値引き交渉してしまうと相手にされなくなる可能性がありますが、あと一歩で媒介契約ができるというタイミングで値引きを交渉することで、他の不動産仲介会社に渡すことなく契約してもらおうと交渉に応じることがあります。


交渉する際には、値引きに応じれば必ず契約する旨を伝えると良いでしょう。また、もう1社と比較検討していることなどをあえて伝えることも効果的です。


そのほか、媒介の種類も一般媒介ではなく、他の不動産仲介会社に依頼しない契約とする専任・専属専任媒介を結ぶことで、より交渉が通りやすくなることもあるでしょう。

仲介手数料を値引きした際のデメリット

仲介手数料が安くなることは、メリットしかないように感じられますが、デメリットもあるのでご紹介します。

不動産仲介会社のやる気がなくなる

不動産仲介会社は主に仲介手数料で成り立っています。そのため、値引きされることによって営業担当ののモチベーションが下がり、売買活動を思うように進めてもらえなくなる可能性があります。

特に営業担当は、固定給ではなく仲介手数料の金額によってもらう報酬が変わってくる歩合制を取り入れている会社がほとんどです。必然的に、契約時に受け取れる報酬が下がれば優先順位を下げられてしまったり、放置されたりすることも懸念されます。

【購入の場合】物件の紹介される件数が減る

不動産仲介会社は、仲介手数料を満額で支払ってくれるお客さんを優先させる場合があります。最初から値引き交渉ありきで来るお客さんに対しては、積極的に物件を紹介しなくなることも考えられます。

いわゆる未公開物件と呼ばれる、インターネットにまだ掲載されていない、不動産仲介会社だけが知っている優良物件として優先的に紹介してもらえるチャンスを逃してしまうかもしれません。

【売却の場合】活動費用を削られる

不動産仲介会社は、売り物件として預かった物件を広告するために、インターネット広告やチラシ広告など、さまざまな広告に掲載して販売活動をおこないます。


その際に、仲介手数料の中に含まれている広告費や宣伝活動費を削られてしまい、十分な販売活動をおこなってもらえないおそれがあります。値引き額と広告費用のバランスをとって、不動産仲介会社が仲介手数料を値引きされても、あまり損をしないように費用を削減するのです。


広告や宣伝を積極的にしないことで、購入希望者が見つかりにくくなり、希望の物件価格で売却できない可能性が出てきます。

【売却の場合】囲い込みをされる


囲い込みとは、他の不動産仲介会社から紹介された購入希望者を勝手に断ったりすることで物件を囲い込むというものです。なぜこのようなことが起こるのかというと、仲介手数料を買主・売主両方からもらうためです。
売主側からの仲介手数料が少ない分、買主側からの仲介手数料を確保したいと考え囲い込みをおこなうケースが増えます。

そもそも仲介手数料を支払わない

仲介手数料の値引きではなく無料にできるケースが2通りあります。「仲介手数料無料と最初から宣伝している不動産仲介会社を選ぶ」「売主から直接購入する・買主に直接売却する」この2つの方法です。

仲介手数料無料の不動産仲介会社を選ぶ方法

仲介手数料が主な収益になるのになぜ無料にできるのかというと、不動産は売買するときに、売り手と買い手の2者がいるためです。片方から仲介手数料を無料にしても、もう片方から仲介手数料をもらうことを前提にしているのです。


不動産仲介会社としては、もらえる仲介手数料は片方だけになってしまうことから、収益は下がってしまいますが、物件を取り扱うことで集客が増え、契約が増える可能性があるため、契約数を増やして収益を確保する狙いで取り扱ってくれるのです。


インターネットで検索すれば、仲介手数料を無料でおこなっている不動産仲介会社がいることがすぐにわかります。これらの不動産仲介会社は、最初から無料を大々的に宣伝することで、集客を強化しようとしているのです。

不動産仲介会社に依頼せずに直接売買する方法

たくさんの物件を紹介してほしい場合は、仲介会社を通した方が多くの物件を紹介してもらえます。

しかし、不動産の購入の場合、家を建てた会社(売主)から直接物件を購入すれば、仲介手数料を支払う必要がありません。

インターネットなどで検索して、気に入った物件がすでに決まっているのなら、施工業者を検索して売主から直接購入できないか調べるのも一つの手です。

売却の場合でも、専任媒介契約や一般媒介契約の場合には、購入者を自分で見つけて売却すれば、仲介手数料をかけないこともできるのです。

【不動産売却の場合】仲介手数料以外にかかってくる費用とは

不動産を売却する場合には、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。売却前に知っておくことで資金計画を立てられます。

  • 各種税金(印紙税、登録免許税など)
  • 司法書士への報酬
  • 測量費
  • インスペクション費用
  • ハウスクリーニング代
  • 解体費用

それぞれの費用について見ていきましょう。

各種税金(印紙税・登録免許税など)

売買契約書に貼って支払う印紙税があります。2022年3月31日まで軽減措置がとられており安くなっています。印紙税は、売買価格によって金額が異なり、「1,000超え5,000万以内なら1万円、5,000万超え1億円以下なら3万円」です。

住宅ローンを借りていた場合、抵当権抹消した際にかかるのが登録免許税です。土地と建物それぞれに1,000円かかります。

司法書士への報酬

住宅ローンを借りていた場合、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼します。費用の目安は、1万円~3万円です。

測量費

売却前に、売却する不動産の面積や敷地を正確に明示する義務があります。そのため、土地家屋調査士に依頼をかけて敷地の測量の依頼が必要になることがあります。測量費の目安は、30万~50万円です。土地の状況によって価格に大きな差がでます。

インスペクション費用

インスペクションとは、売却予定の住宅に専門業者が目視によって検査をおこなうことです。必ずおこなう必要はありませんが、インスペクションをおこなうことで、検査を受けた安心の家ということで売却がしやすくなる傾向にあります。インスペクション費用の目安は、5万円~10万円になります。

ハウスクリーニング代

こちらも必ずおこなう必要はありませんが、購入予定者が物件を見学する際に、綺麗な状態になっていると好印象を与えることができます。ハウスクリーニング代の目安は、2LDK 約5万円、4LDK 約6.5万円になります。部屋の広さや入居中か空室かなどにもよって価格が異なります。

解体費用

住宅を壊して土地の状態にして売却する場合は、解体費用がかかってきます。住宅以外にも住宅内の粗大ごみやコンクリート塀の撤去などがあれば別途費用がかかります。解体費用の目安は、坪数×5万~8万円になります。

【不動産購入の場合】仲介手数料以外にかかってくる費用とは

不動産を購入する場合にも、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。購入前に知っておくことで資金計画を立てられます。

  • 各種税金(印紙税、登録免許税など)
  • 司法書士への報酬
  • 火災・地震保険料
  • ローンの保証料+手数料
  • 契約時に支払う手付金
  • 住宅ローンを組む際に最初に支払う頭金

それぞれの費用について見ていきましょう。

各種税金(印紙税・登録免許税など)

印紙税は、売買契約書以外にも、住宅ローンの契約書にも印紙を貼って支払います。売買契約書と住宅ローンの契約書とでは、印紙代も異なります。

売買契約書の場合、2022年3月31日まで軽減措置がとられています。売買価格によって金額が異なり、「1,000超え5,000万以内なら1万円、5,000万超え1億円以下なら3万円」です。

住宅ローンの契約書の場合、「1,000超え5,000万以内なら2万円、5,000万超え1億円以下なら6万円」です。

登録免許税は、購入した不動産の所有権保存登記、所有権移転登記、住宅ローンの抵当権設定登記などにかかる税金です。軽減税率や長期優良住宅の特例などがあり、購入した物件によって税金が異なります。


基本となる税率の計算方法です。

所有権保存登記固定資産税評価額×0.4%
所有権移転登記固定資産税評価額×2%
抵当権設定登記借入額×0.4%

司法書士への報酬

所有権移転登記や抵当権設定登記などを司法書士に依頼します。費用の目安は、10万円前後になります。

火災・地震保険料

火災保険は、住宅ローンを組む場合に必ず入る保険になります。費用は火災保険と地震保険どちらも購入する住宅の構造や築年数などによって異なります。

ローンの保証料+手数料

住宅ローンを組む際に、保証料と手数料がかかります。費用に関しては、借りる金融機関によっては手数料を無料にしているところなどもあるので確認してみてください。

契約時に支払う手付金

購入物件価格の5%~10%の金額が目安になります。現金で支払うお金のため、5~10%も用意できない場合などは不動産仲介会社に相談してみてください。この手付金は、売買契約を買主の一方的な理由によりキャンセルした場合は返却されないお金ですので注意してください。

住宅ローンを組む際に最初に支払う頭金

物件価格のうち住宅ローンで支払わずに、最初に現金で支払う部分を頭金といいます。頭金は必ず必要になるお金ではなく、全額住宅ローンで支払っても問題はありません。ただし、頭金を最初に多く支払うことで、借りるローンの金額を少なくできるので総額の支払いを抑えることができます。

不動産売買を成功させるポイント

不動産を購入する場合も売却する場合も、成功させるための重要なポイントがあります。

信用できる不動産仲介会社を見つける

不動産の売買の諸費用で、仲介手数料は大部分の割合を占めています。そのため、仲介手数料が無料や値引き交渉可能な会社にどうしても目がいきがちですが、一番重要なポイントは信頼できる不動産仲介会社であるかどうかです。

売却であれば積極的に売却活動をしてくれる、購入であればインターネットに載っていない優良物件を優先的に紹介してくれるなど、選ぶ不動産仲介会社によって有利に不動産の売買ができるのです。

一こちらの意見や要望を確認し、誠意をもって対応してくれる安心できる会社を選ぶことがポイントになります。そのため、1社だけに相談をするのではなく、最低でも2~3社に連絡しておくと、比較検討できるのでおすすめです。

事前の準備や情報収集をする

購入でも売却でも事前に物件の相場を確認しておきましょう。不動産仲介会社のいうことだけを信じるのではなく、自分で市場価格を把握しておくことをおすすめします。

駅からの距離や築年数、間取りなど同じような条件を検索するだけで、そのエリアの相場がだいたいわかります。購入や売却予定の物件が、相場から高いのか安いのかを把握しておくことで、交渉もしやすくなります。

また、契約から引き渡しまでの流れや全体の費用の計算なども事前に調べておくことで、途中で焦ることなくスムーズに売買ができます。不動産仲介会社からは、契約から引き渡しまでのスケジュールや、契約に必要な準備などを教えてもらえると思いますが、自分でもある程度の情報収集しておくのが重要です。

まとめ

仲介手数料は不動産仲介会社に支払う報酬です。しかし、不動産の売買にかかる諸費用のうち、大部分を占めるのも事実です。できるだけ支払う金額を低くしたいと考えるのは当たり前のことですが、仲介手数料の正しい知識をもとに、自分にあった不動産仲介会社を選択しましょう。

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