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賃貸での仲介手数料無料や半額のデメリットと仕組みとは?初期費用一覧と安くするコツを解説!

瀬名みつき 2021年9月17日
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賃貸物件を探しているときに、「仲介手数料無料!!」や「仲介手数料半額物件多数!」などの広告や看板をみた人も多いのではないでしょうか。

仲介手数料が有料より「無料」や「半額」のほうが圧倒的にお得なため、逆にデメリットが心配になると思います。

今回の記事では、仲介手数料無料や半額で賃貸契約した場合のデメリットや仕組み、仲介手数料以外での初期費用一覧や安く抑えるコツを徹底的に解説します!

安心してお得に賃貸契約できるように参考にして頂ければと思います。

仲介手数料無料や半額にできる仕組み

仲介会社は大家さんと借主から貰う「仲介手数料」や大家さんから貰う「広告料」を主な収入源にしています。そのため、借主からの仲介手数料を無料にしてしまうと報酬が少なくなってしまいデメリットにしかないようにみます。

しかし、仲介手数料無料や半額にできる仕組みが4通りあります。

不動産会社が大家さんから直接委託された物件

不動産会社が大家さんと直接契約している場合には、大家さんからの仲介手数料や広告料という名目で確実に報酬を得ることができます。そのため、仲介手数料無料や半額にすることが可能になります。

大家さんと直接契約している会社を「管理会社」や「元付会社」といいます。しかし、元付会社だからといって、必ず仲介手数料が安くなるわけではないので事前に確認する必要があります。

大家さんが広告料を負担している

大家さんと仲介会社が直接契約していなくても、仲介したお客さんが賃貸契約を結んだ場合に、広告料を支払いますという物件もあります。

その場合、仲介手数料を上限まで貰わなくても、大家さんから広告料を貰えるため借主からの仲介手数料を値引くことができます。

仲介会社を通さずに大家さんと直接契約

直接大家さんと賃貸契約を結べば仲介手数料はもちろんかかりません。借りたい物件をインターネットで探し、オーナーが誰なのかを調べ直接契約できないか確認をします。

直接契約した場合には、仲介会社がおこなう業務である書類の受け渡しから鍵の引き渡し、鍵交換、条件の交渉などすべて自分でおこなうことになります。

仲介手数料無料や半額のデメリット

仲介手数料無料や半額だからといってそれだけに注目してしまうと思わぬデメリットに遭遇する可能性もあります。仲介手数料無料や半額で賃貸契約する場合のデメリットを解説します。

家賃が割高

仲介手数料無料にしている分、家賃を相場以上に高くしている可能性もあります。家賃の相場はインターネットを利用すればすぐにわかります。

検索するポイントは、「最寄り駅」「駅まで徒歩何分」「間取り」「築年数」「木造、鉄骨鉄筋コンクリート造SRC、鉄筋コンクリート造RC」です。

上記の内容で検索をかければ相場がわかり、借りようとしている物件の家賃が相場以上になっていないか確認することができます。

仲介手数料無料の物件で検索するより、家賃で検索をする人が多いため相場価格以上に設定する大家さんは少ないですが、念のため確認しておきましょう。

人気がない、築年数が古く状態が悪い物件

仲介手数料無料や半額にしてでも空室を埋めたいということなので、人気のない、状態の悪い物件の可能性は十分に考えられます。

「入居してすぐに設備が故障した」や「1年以上入居者がいなかったため排水溝から異臭がする」などのトラブルになる恐れがあります。

築年数が古く、駅から少し遠いだけで他には特に問題がないのではればお得な物件になります。入居を決める際に、よく物件を内覧し、異臭や設備で問題がないか確認しておきましょう。

紹介してもらえる物件数が少ない

借主からの仲介手数料を無料や半額にしている物件は、大家さんから仲介手数料や広告料を貰っている物件のみになるので当然紹介できる数が少なくなります。

また、人気の物件や新築の物件は仲介手数料無料や半額にしてもらえることはほぼありません。安くしなくても集客することができるからです。

仲介手数料を支払ったほうが、紹介してもらう物件数が増えて、幅広く自分の条件にあった物件を探して契約することができます。

物件数が少ないが初期費用を安く抑えることができる仲介手数料無料か、人気物件からも選ぶことができる仲介手数料を支払う方法を選択するかは、メリット・デメリットを考え検討してみてください。

別項目の費用を多めに請求してくる

仲介手数料以外にも初期費用はかかります。しかし、仲介手数料無料や半額分を補うために別項目で多めに支払ってしまい結果的に損してしまうケースもあります。

【別項目で上乗せされやすい項目】

  • 鍵交換費用
  • 礼金

鍵交換費用は鍵の種類によって値段が変わることから、相場以上の価格を設定しやくなります。また、礼金は大家さんに支払うお金になりますが、通常1カ月分の礼金を1.5カ月分や2カ月分に上乗せして請求する不動産会社もいます。

大家さんの承諾を事前に得て、大家さんが通常通り礼金の1カ月分を受け取り、上乗せした0.5カ月分~1カ月分を仲介会社が受け取る仕組みになっています。

仲介手数料無料や半額という謳い文句だけに注目するのではなく、全体の支払う費用を事前に確認しておくことが重要です。

大家さんとの直接契約の場合、トラブル時に間に入ってくれる会社がいない

大家さんと直接契約した場合、入居後に「異臭がする」や「隣の家の騒音」などのトラブルが発生した際に大家さんに連絡をして対応してもらうことになります。

大家さんが親切にこちら側の立場になって対応してくれる場合には問題ありませんが、口うるさい入居者と判断されてしまい関係が悪化する可能性もあります。トラブルになったときのことを考えると、間に入ってくれる仲介会社がいたほうが安心です。

また、大家さんとしては直接契約するメリットはあまりありません。仲介会社に広告料や仲介手数料を払わなくてすみますが、それも家賃1カ月分ほどの支払いです。それよりも、賃貸契約後に入居者とトラブルになったときのデメリットのほうを大きく危惧します。

賃貸料金の滞納や退去時のトラブルなど間に入ってくれる仲介会社がいない場合にはすべて大家さんが入居者と直接やりとりをする必要がありリスクが大きくなります。そのため、大家さんと直接契約できる物件数は少ないというデメリットがあります。

仲介手数料の上限と無料や半額にする理由

仲介手数料には上限が決まっており、上限以上に請求することは法律で禁止されています。仲介手数料の上限額と仲介会社が無料や半額にする理由を解説します。

仲介手数料の上限

仲介会社が仲介手数料として請求できる上限は、法律で決まっており「家賃1カ月分+消費税」になります。

よく家賃1カ月分が上限のはずなのに多めに請求されたと勘違いしてしまう人もいますが、それは消費税分なことが多いです。正確にいうと仲介手数料の上限は「家賃1.1カ月分」です。たとえば、家賃10万円の賃貸物件であれば仲介手数料の上限は、消費税込みの11万円になります。

仲介手数料の上限は、大家さんと借主両方の「合計金額」になっており比重は決まっていません。

【仲介手数料の請求の仕方】

  • 大家さん1.1カ月分+借主0カ月分
  • 大家さん0.55カ月分+借主0.55カ月分
  • 大家さん0カ月分+借主1.1カ月分

上記のように、どちらか一方に全額請求しても仲介手数料の上限を超えなければ問題はありません。

仲介手数料を借主から請求できる上限は原則0.55カ月分

上記で1.1カ月分まで仲介手数料を請求できると解説しましたが、原則は0.55カ月分です。

賃貸の仲介手数料には「原則」と「例外」があります。

  • 原則→借主から0.55カ月分
  • 例外→仲介の依頼成立前に事前承諾を受ければ借主から1.1カ月分

上記のように原則と例外がありますが、実際は例外のほうが一般的になっており、借主から1.1カ月分請求する仲介会社が大半になります。事前に1.1カ月分の仲介手数料を支払うことを承諾していない場合には、0.55カ月分の仲介手数料になりますが、承諾せずに拒否すれば物件を紹介されなくなりますので、実際には拒否権がありません。

仲介手数料と広告料は別物

大家さんと借主からの合計の仲介手数料の上限は「家賃1.1カ月分」になります。しかし、大家さんから仲介会社に支払われる広告料というものがあります。これは、仲介手数料とは別物なので、仲介会社としては借主から貰う仲介手数料と足す必要はありません。

つまり、借主から仲介手数料1.1カ月分+大家さんから広告料1.1カ月分貰うことも可能です。しかし、これは法律的にグレーな部分があり、現在は広告料を貰う場合には仲介手数料をその分値下げする仲介会社が多くなっています。

仲介手数料を無料や半額にする理由

借主からの仲介手数料を無料や半額にしているということは、大家さんが代わりに仲介手数料や広告料を支払っていることが多いです。

つまり、大家さんは仲介手数料や広告料を1.1カ月分支払ってでも早く空室を埋めたいという意図があります。大家さんの立場として、空室期間が長引くとそれだけ毎月の収益を減らすことになるため、できるだけ空室期間を短くし収益を安定させようと考えます。

新築や駅チカの賃貸物件であれば、何もせずとも入居者が集まり空室がすぐに埋まりますが、築年数がたった物件や駅から少し歩く物件などは、空室にならないための対策が必要になります。

その対策として、「仲介手数料無料」「敷金礼金無料」「毎月の家賃を下げる」という方法があります。

この中で「家賃を下げる」方法は、他の入居者たちとのトラブルに発展する可能性もあります。また、家賃を1度下げてしまうとそこからずっと毎月の収益が下がることになるため簡単にできる方法ではありません。

そこで、空室を埋める対策としてよく使われるのが「仲介手数料無料」や「敷金礼金無料」になります。入居者を通常より集客することができ、かつ入居時のみ無料にする方法なので毎月の収益に関係ありません。

仲介手数料無料以外にも初期費用を抑えるための方法

仲介手数料以外にも初期費用はかかります。初期費用を安く抑えるための方法を解説します。

家賃の値下げ交渉

長く住む予定であれば、毎月支払う家賃が少しでも安くなったほうがお得です。家賃の値下げ交渉は比較的難しいとされており、賃貸価格にもよりますが3,000円~5,000円値下げできれば大成功といえます。毎月3,000円安くなれば年間で3万6,000円もお得になります。

値下げ交渉するポイントがいくつかあります。

①金額を明確に伝えて、値下げしたら必ず入居することを伝える

あいまいな態度であれば、仲介会社も大家さんに本気で交渉してくれません。

いくらなら確実に入居するということを伝えることで、仲介会社も大家さんに本気で交渉してくれます。家賃9万円の物件に対して、「8万7,000円になったら必ず入居します!」など具体的に金額を伝えましょう。

②引っ越しシーズンではなく閑散期を狙う

賃貸業界が活発化するのは、春の引っ越しシーズンに向けて契約する時期である1月~4月、転勤による引っ越しが多くなる9月~10月になります。繁忙期は空室が埋まりやすく、値下げ交渉が通りにくくなります。繁忙期を避けて閑散期である「6月~8月」や「11月~12月」の時期に交渉してみましょう。

③値下げに根拠をつける

周辺相場を事前に確認し、似たような物件がこの価格なのでこちらも同じような価格になるように値下げして欲しいなどの根拠を伝えると交渉が通りやすくなります。また、周辺の家賃相場を知っているということを伝えるだけでも仲介会社の営業マンが本気で物件を探してくれるようになります。

フリーレント物件を利用

フリーレント物件とは、家賃の支払いが1カ月~3カ月ほど無料になる物件のことです。1カ月の家賃が8万円の物件の場合、3か月無料であれば24万円もお得になります。

通常の物件であれば入居する際には家賃を今月分と翌月分の2カ月分支払うことになります。しかし、フリーレント物件は入居時の家賃の支払いが発生しないため、初期費用を安く抑えたい人に向いている物件になります。

注意点としては、フリーレント物件は契約期間が決まっているという点です。家賃を3カ月分無料にしたのにすぐに退去されたら大家さんとしてはデメリットしかないため「最低1年」などの契約期間があります。

そのため、契約期間中に解約する場合には違約金が発生します。フリーレント物件は、契約期間中は引っ越す予定がないとわかっている人におすすめの物件になります。

敷金礼金無料の物件を利用

仲介手数料1カ月分を支払い幅広い物件の中から検討し、敷金礼金無料の物件を利用する方法もあります。敷金礼金どちらも無料になれば、初期費用を大幅に安くすることができます。

しかし、こちらは仲介手数料無料のデメリットと一部被りますが、そもそも物件数が少なく、人気のない老朽化している物件の可能性があります。

敷金礼金を無料にしている理由は、無料にしないと空室を早期に埋められないからです。人気の物件は無料にしません。

UR賃貸物件を利用

家具家電付きのUR賃貸物件は、実家暮らしから一人暮らしをする際に必ず必要となる電化製などを購入しないで引っ越すことができます。

「冷蔵庫、電子レンジ、炊飯器、テレビ、洗濯機、ベッド、テーブル」主にこれらを購入する必要がありません。

しかし、UR賃貸物件は初期費用を抑えられますが、デメリットとして家賃が割高なことです。1年以上長く住む予定の場合には、家具家電の購入費用と相場以上に支払う家賃部分を計算して総合的に損しないようにする必要があります。

仲介手数料以外にかかる初期費用一覧

引っ越しの際には仲介手数料以外にも初期費用がかかります。仲介手数料以外にも全体でかかる総コストを計算して準備をしておきましょう。

【8万円の賃貸物件の場合】

①敷金:相場→家賃0.55カ月~1.1カ月分(4.4万円~8.8万円)

部屋から退去する際に、修繕費用に充てられるための費用になります。部屋を汚さずに綺麗に利用した場合は、修繕費はかからずに返金されます。

②礼金:相場→家賃0.55カ月分~1.1カ月分(4.4万円~8.8万円)

大家さんに対して部屋を貸してくれたお礼として支払うお金になります。返金はされません。

③前家賃:相場→家賃1.1カ月分(8.8万円)

一般的に賃貸物件の支払いは前払い制になります。そのため、入居する際には今月分の家賃と翌月分の家賃を合わせて支払うことになります。

④火災保険料:相場→1.5万円~2万円

火災保険に加入することは必須ではありません。しかし、火災保険に加入することが入居する条件としている物件がほとんどになります。「家財保険」とも呼ばれていますが意味は同じになります。

➄家賃保証金:相場→家賃0.33カ月分~0.55カ月分(2.64万円~4.4万円)

家賃が支払えなくなった際に代わりに支払ってくれる保証会社への加入料になります。また、1年に1回の更新料を支払うことになります。更新料は1万円としている会社が多くなります。親族が連帯保証人になってくれる場合には、支払う必要がないお金になります。

⑥鍵交換費用:相場→1.5万円~2万円

鍵交換は必須ではありません。しかし、防犯上の問題を考えて交換することをおすすめします。大家さんが負担するケースは少なく、借主が費用を負担することが一般的になります。

⑦引っ越し費用:相場→単身3万円~10万円、2人10万円~30万円

引っ越し費用は、「運ぶ荷物の量」「移動距離」「引っ越しの時期」によって価格が変わります。

⑧管理費・共益費:相場→家賃0.1カ月分(8,000円)

マンションやアパートを維持管理するための費用になります。初回だけではなく毎月の家賃にプラスして支払う費用になります。高層マンションやセキュリティが優れている物件は、これらの費用が高くなる傾向にあります。

まとめ

仲介手数料無料や半額の賃貸物件は、初期費用を抑えられて大変お得な物件です。しかし、隠されたデメリットもあります。仲介手数料無料ということだけに注目するのではなく、それ以外の項目にも着目しトータルでの初期費用を抑えることを検討してみてください。

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