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賃貸契約や住宅を購入する際に仲介手数料無料になぜできる?カラクリやデメリットとは?

瀬名みつき 2021年9月29日
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賃貸契約でも住宅を購入する場合でも、仲介手数料無料と正規の価格で請求する会社と2通りあります。

「仲介手数料無料にしている会社はなぜ無料で仲介することができるの?」

「無料にしているカラクリやデメリットがわからないので不安」

上記のように無料にしている理由やカラクリがわからずに不安に思う人は多くいます。仲介手数料無料にするには正当な理由があります。

今回の記事を参考にして頂き、無料にできるカラクリやデメリット部分も理解し納得した状態で契約に進んで頂ければと思います!また、賃貸でも購入でも初期費用を安く抑える方法もご紹介していますので参考にして頂ければと思います。

【賃貸】仲介手数料の仕組みや無料のカラクリとは?

賃貸契約する際の仲介手数料の仕組みと無料にできるカラクリを解説します。

仲介手数料無料にできるのは大家さんが「広告料」や「仲介手数料」を支払っている物件

なぜ仲介手数料無料にできるかというと大家さんが「広告料」や「仲介手数料」を仲介会社に支払っているからです。

仲介会社は賃貸契約が成立した場合に大家さんから「広告料」や「仲介手数料」を成功報酬としてもらえる物件に関しては、借主からの仲介手数料を無料にしても利益を確保することができます。

そのため、借主の代わりに大家さんが報酬を支払ってくれる物件に関しては、仲介手数料無料で紹介することが可能になります。

仲介会社は利益なしでの仲介業務はしませんので、確実に大家さんから報酬が確保できるとわかっている物件のみが対象になります。

賃貸での仲介手数料の仕組み

賃貸での仲介手数料の上限は、「家賃1.1カ月分」になります。この上限金額は、仲介会社が「大家さん+借主から貰える合計金額」になります。そのため、家賃8万円の上限金額は「8.8万円」になります。

【仲介手数料のよくある勘違いの例】

①「家賃1カ月が上限のはずなのに1カ月分以上請求された!」

仲介手数料には「消費税」を足して請求することができます。そのため、家賃1カ月分に消費税が足されて請求されることは違法ではありません。

②「駐車場代まで仲介手数料を請求された!法律違反だ!」

駐車場と賃貸契約を別契約でした場合、それぞれに仲介手数料を請求されても問題ありません。ただし、「管理費や共益費」を家賃に足して請求されることは違反になります。

③「仲介手数料の上限は0.5カ月分と法律で決まっているはず!」

仲介手数料を借主に請求できる上限の原則は0.5カ月分です。しかし、例外として「事前承諾」を受けていれば1カ月分まで請求することができます。例外のほうが浸透しており1カ月分請求する会社が一般的です。

【購入】仲介手数料の仕組み無料にできるカラクリは?

住宅を購入する場合に支払う仲介手数料の仕組みと無料にできるカラクリを解説します。

仲介手数料無料にできるのは「両手仲介」で売主からのみ仲介手数料を貰うため

なぜ仲介手数料無料にできるかというと、仲介会社が売主と買主どちらに対しても仲介業務をおこない、売主からのみ仲介手数料を貰う場合に可能になります。売主と買主どちらも仲介することを「両手仲介」といい、どちらか一方だけを仲介する場合を「片手仲介」といいます。

片手仲介の場合には最初から報酬は片方のみになりますので無料にすることはできません。しかし、両手仲介の場合であれば、買主からの仲介手数料を無料にしても売主から仲介手数料を報酬として貰うことができます。

【4,000万円の物件を両手仲介した場合の仲介手数料】

通常:売主から138.6万円+買主から138.6万円=277.2万円

無料:売主から138.6万円+買主から0万円=138.6万円

上記のように、通常であれば277.2万円仲介手数料を貰うことができますが、買主からの仲介手数料を無料にした場合にはそのまま2分の1の報酬になります。2分の1にはなりますが片手仲介の時と同じ利益を確保することができます。

「代理契約」であれば仲介手数料が発生しない場合もある

仲介会社が売主の代理としての立場があるときに「代理契約」することができます。代理契約とは売主に代わって買主と売買契約することになりますので、一般的に仲介手数料は無料になります。

代理契約が多いのは新築のマンションになります。親会社が売主で、子会社である仲介会社に代理権を与えているケースです。

しかし、あくまで売主の代理であって売主ではないので、仲介手数料を買主に対して請求することも可能になります。そのため、代理契約だから必ずしも無料になるわけではないので事前に確認する必要があります。

売主との「直接契約」であれば仲介手数料は発生しない

仲介手数料無料にできるカラクリとして、売主と直接契約する方法があります。売主とは主に家を施工した会社になります。仲介会社を通さずにそのまま売買契約をしますので、仲介手数料を支払う必要はありません。

売主は不動産会社のプロになりますので、仲介会社を通して物件を購入した場合と同じように物件の説明を受けて契約から引き渡しまでの手続きをおこなってくれます。

デメリットは、売主が所有している物件のみの紹介になるということです。しかし、すでに購入したい物件が決まっている場合であれば特にデメリットはありません。

購入希望の物件情報の欄に【売主】【媒介や仲介】【代理】のどれかが記載されていると思います。売主の場合であればそのまま直接契約することができます。しかし、媒介や代理の場合であれば仲介会社が間にはいります。

仲介会社に売主がどの会社になるのか聞いても直接契約される恐れがあるので教えてくれません。インターネットを利用しても売主がわからない場合には、工事現場にある看板を確認してみましょう。看板には施工主が記載されています。

しかし、売主がわかったとしても必ず直接契約してくれるとは限りません。仲介会社を通さないと売買しない会社もありますので事前に確認する必要があります。

仲介手数料の上限と計算方法

仲介手数料とは、売買契約が成立した場合に支払う成功報酬になります。仲介会社が買主に請求できる仲介手数料の上限は法律で決まっています。

仲介手数料の上限=(売買価格×3%+6万円)+消費税

4,000万円の物件の場合であれば、(4,000万円×3%+6万円)+消費税なので138.6万円が仲介手数料の上限になります。

仲介手数料の上限は、物件価格が高くなれば高くなるほど高額になります。乗用車が1台購入できてしまうほどの金額になりますので、この仲介手数料を無料にできるとしたら大きなメリットになります。

仲介手数料無料にする理由とは?

仲介手数料無料にするには理由があります。

【賃貸】空室を早く埋めたいオーナーの狙い

大家さんが「広告料」や「仲介手数料」を払って、借主からの仲介手数料を無料にする理由には早期に空室を埋めたい狙いがあります。

同じ条件の間取りや家賃であっても、仲介手数料無料の物件のほうが集客しやすくなり、賃貸契約も早めに成立しやすくなります。

家賃8万円の部屋が3カ月間空室の状態になれば、大家さんにとって24万円の損になります。

そのため、「広告料」などを1カ月分支払ってでも空室を早期に埋めてしまったほうが大家さんとしては利益を安定的に確保できます。

【購入】無料にして集客アップを目指す仲介会社の経営方針

家を購入するときの仲介手数料は物件価格にもよりますが、「3,000万円の物件の場合は105.6万円」「5,000万円の物件の場合は171.6万円」になります。そのため、仲介手数料無料で購入できる方法を検索する人は多くいます。

仲介会社にとっては、最初から仲介手数料無料と宣伝することで、安く購入したいと考えている顧客を一気に集客することができます。

買主からの仲介手数料無料にすることで、売主からのみの報酬になるため1回の契約での利益は少なくなります。しかし、仲介手数料無料と宣伝している仲介会社は、1回の契約での利益を増やすより契約数を増やすことを目的としています。

仲介会社としては集客を増やすことができ、購入する側も仲介手数料無料でお得に家を購入できるので双方にとってメリットがあります。

仲介手数料無料の会社に乗り換えられるタイミングや支払いタイミングは?

「仲介手数料無料の会社があるなら乗り換えたい!!」と思う人もいるかと思います。乗り換えることができるタイミングと仲介手数料の支払いのタイミングを解説します。

乗り換えるのは物件の価格交渉や買付証明書を提出する前

仲介会社と結んだ契約が「一般媒介」であれば乗り換えることが可能です。

「専任媒介契約・専属専任媒介契約」の場合ですと契約期間が決まっており、その間は他社に乗り換えることができません。契約期間中に解約する場合には違約金が発生することがあります。

では、「一般媒介契約」であればいつでも乗り換えられるかというとそうではありません。法律的には売主との売買契約を結ばなければ乗り換えることは可能です。

しかし、売主への価格交渉や物件を購入するという意思表示である「買付証明書」を提出したあとに仲介会社を乗り換えることは不動産業界的にご法度とされています。

物件の価格交渉や買付証明書を提出している段階で購入希望者の情報が売主側にはいります。仲介会社と売主が売買契約に向けて交渉や段取りをしている途中に解約することで購入者への信用がなくなります。

そのため、改めて仲介手数料無料の違う会社から購入したい意思を伝えても優先順位が下がってしまい、購入させてもらえないこともあります。

また、仲介会社は契約時に仲介手数料がはいることを前提としているため、図面の取り寄せや物件案内などで実際に動いてもらったあとに、契約する会社のみを乗り換えるのも避けたほうが無難です。

複数の会社に同時に相談をするのは問題なく、むしろ複数の意見を参考にしたほうがさまざまな視点で物件探しができる可能性があります。しかし、仲介会社との余計なトラブルを避けるためにも、乗り換えのタイミングを間違えないようにすることが重要です。

仲介手数料の支払いは賃貸契約や売買契約後

仲介手数料の支払いタイミングは、賃貸契約や売買契約後になります。

【賃貸】

重要事項説明書と賃貸契約書にサインをしたあとに、敷金礼金や家財保険などの初期費用と一緒に仲介手数料も支払うことになります。

【購入】

売買契約後に仲介手数料の「半額」を支払い、家の引き渡し時に「残りの半額」を支払うことが一般的です。売買契約後には一切請求されずに、引き渡し後に全額請求される場合もあります。仲介会社によって違いますので事前に確認しておきましょう。

仲介手数料無料の注意点やデメリット

仲介手数料無料というお得すぎる方法にも注意点やデメリットはあります。

すべての物件は対象にならず数が少ない

仲介手数料無料の物件はすべての物件が対象にならず数が少なくなります。賃貸であれば大家さんが広告料などの費用を支払ってくれる物件になります。売買であれば両手仲介ができる物件や売主との直接契約できる物件が対象になります。

すべての物件から自分の条件にあった物件を探してもらうためには、仲介手数料を支払うことも必要になります。

ですが、物件情報掲載サイトなどを利用して自分自身で条件にあった物件を見つけることができればデメリットにはなりません。

別項目で費用を上乗せされている可能性

仲介手数料無料にする代わりに別の項目で費用を請求してくる会社もあります。

【賃貸】

  • 鍵交換費用
  • 礼金

鍵交換費用も礼金も通常の賃貸契約でも支払う項目になります。しかし、通常の費用より上乗せされている場合があります。仲介手数料無料でも他の項目で費用が多めにかかってしまいトータルで支払う費用が高くなってしまっては意味がありません。上乗せされないためにも相場をあらかじめ確認しておきましょう。

【購入】

  • 住宅ローンの事務手数料や斡旋手数料

住宅ローンを組む場合、ローンの審査を通すための書類の手続きや審査が通ったあとに銀行とおこなう「金消契約」するための段取りを仲介会社におこなってもらいます。

一般的に仲介会社に支払う「ローンの事務手数料」や「斡旋手数料」を請求されることはありません。仲介手数料のなかに含まれる業務とみなし無料でおこなってくれる会社が大半です。

しかし、仲介手数料無料ということで、代わりに事務手数料を請求してくる会社もいます。

仲介手数料以外でも諸費用を安くする方法

仲介手数料無料にする以外にも費用を安くする方法があります。

【賃貸】諸費用を安くする一覧

【例:家賃8万円の物件の諸費用一覧表】

項目相場
仲介手数料8.8万円
敷金8万円
礼金8万円
前家賃8万円
鍵交換費用1.5万円
家財保険料1.5万円
家賃保証金4万円
引っ越し費用10万円
総額49.8万円


8万円の賃貸物件に対して諸費用がおおよそ49.8万円と高額になることがわかります。上記の項目とは別に新たに家具家電の購入が必要の場合には購入費用がプラスされます。

この諸費用を安く抑える方法がいくつかありますのでご紹介します。

①敷金礼金無料や半額物件

敷金礼金を合わせて家賃2カ月分の物件も多いです。敷金礼金ともに無料の物件を探すことは数が少なすぎるので難しいと思いますが、どちらかが無料や半額物件を見つけることはできます。

自分の条件にあった物件が半額でなかった場合でも敷金や礼金は値下げ交渉しやすい項目になります。諦めずに仲介会社の人に値下げ交渉してみましょう。

②フリーレント物件

フリーレント物件は入居後1カ月~3カ月間は家賃が無料になる物件のことです。初期費用を大幅に減らせるので人気の物件になります。フリーレント物件は数が少ないうえに、あってもすぐに契約されてしまうので見つけるのが難しい物件になります。

③UR賃貸物件

家具家電が部屋に揃っているので、実家から一人暮らしを始める場合に必ず必要になる家具家電を購入する必要がなく初期費用を抑えることができます。しかし、UR賃貸は一般的な賃貸物件より家賃が割高になっていることが多いです。長期的に住む予定の人は、家具家電の購入費用と毎月の家賃の支払いを総合的に計算して損しないようにする必要があります。

④引っ越し費用を抑える

引っ越し費用は「時期」「運ぶ荷物」「移動距離」の主に3つの要件が価格に影響します。引っ越しシーズンを避けることが一番値下げ交渉しやくなります。しかし、引っ越し時期をずらせない人も多くいます。その場合には、運ぶ量をコンパクトにすることです。圧縮袋を利用することで服や布団は大幅に面積を減らすことができます。

【購入】諸費用を安くする一覧

【購入の諸費用一覧表】

項目内容
印紙税売買契約と住宅ローンの契約書に貼る収入印紙
登録免許税所有権保存登記や抵当権設定登記の際にかかる税金
不動産取得税不動産を取得したときに支払う税金
住宅ローンを借りるための費用事務手数料、保証料、団体信用保険加入料
司法書士への報酬各種登記を依頼する費用
火災保険料・地震保険料火災保険は住宅ローンを利用する場合必須
手付金売買金額の5%~10%
頭金100万円~500万円

新築一戸建てを購入するための諸費用の相場は、売買価格の「5%~10%」といわれています。4,000万円の新築物件であれば諸費用に「200万円~400万円」かかるということです。諸費用の項目にある税金や保険料を値引くことはできません。しかし、それ以外でも支払う費用を安く抑える方法がありますのでご紹介します。

①物件価格の値下げ交渉

物件価格の値下げ交渉が一番初期費用を安く抑えることに効果的です。4,000万円の物件を3,800万円にすることができれば200万円もお得になります。

【値下げ交渉のコツ】

  • 他社物件と比較検討していることを伝える
  • 値下げが通れば必ず購入する本気さを伝える
  • 新規販売ではなく販売開始から2カ月~3カ月たっている物件を狙う
  • 仲介会社ではなく売主の決算期を狙う

②住宅ローンをネット銀行にする

住宅ローンを仲介会社がおすすめする提携ローンなどにそのまま加入するよりは、自分でお得なネット銀行を利用するほうが金利や条件が良い場合があります。金利だけではなく、その他の保険の内容なども比較する必要がありますが、大手銀行の住宅ローンよりネット銀行のほうが優れているものが多くあります。

③火災保険を最長10年間の一括支払いにする

火災保険の契約期間は1年~最長で10年間と選べることができます。また、支払い方法も1カ月や年払い、一括支払いを選ぶことができます。手元資金に余裕がある場合は10年間の一括支払いをするほうが安くなるのでおすすめです。

まとめ

①仲介手数料無料にできるカラクリは、

【賃貸】であれば大家さんが代わりに「広告料」や「仲介手数料」を支払っている空室を早く埋めたい物件。

【購入】であれば仲介会社が「両手仲介」で売主からのみ仲介手数料を貰う薄利多売の経営方針だから。売主と直接契約でも無料。

②仲介手数料無料の会社に乗り換えるタイミングは「買付証明書の提出や価格交渉する前」

③仲介手数料無料のデメリットは、「物件数が少ない」「別項目で費用を請求される可能性」

④仲介手数料以外でも初期費用を安く抑える方法がある。

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