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【住宅購入検討者必見!】仲介手数料無料の仕組みやトラブル、デメリットを徹底解説!

瀬名みつき 2021年10月5日
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住宅を購入するときに仲介手数料無料で購入できたら大変お得になります。「3,000万円の物件なら105.6万円」「5,000万円の物件なら171.6万円」の仲介手数料が無料になります。

しかし、仲介手数料無料が原因でトラブルになることがあるのではないかと不安に思う人は大勢います。

今回の記事では、「仲介手数料無料の仕組み」や「無料が原因でのトラブル」、「デメリット」などを詳しく解説します!

仲介手数料無料の仕組みと上限

仲介手数料無料にできる仕組みと仲介手数料の計算方法を解説します。

両手仲介で売主からのみ仲介手数料を貰う

仲介の業務には「両手仲介」と「片手仲介」という方法があります。

  • 「両手仲介」売主と買主から仲介手数料を貰う
  • 「片手仲介」売主または買主から仲介手数料を貰う

通常であれば「両手仲介」は「片手仲介」に比べて2倍の報酬が貰えることになります。しかし、「両手仲介」の場合に、売主からのみ仲介手数料を貰って買主からの仲介手数料を無料にする会社も多くあります。報酬が減ってしまっても片手仲介と同じ報酬になるので問題なく経営できます。

また、1度に貰える報酬は減ってしまいますが仲介手数料無料と宣伝することで「集客数を増やす狙い」があります。


売主との「直接契約」は仲介手数料無料

仲介会社を通さずに売主と「直接契約」すれば仲介手数料は無料になります。売主と直接契約しても仲介会社を通して契約するのと同じように物件の契約から引き渡しまで担当してくれます。

直接契約であれば売主も仲介会社に仲介手数料を支払う必要がないため、その分「物件価格の値引き交渉がしやすくなる」というメリットもあります。

すべての物件が売主と直接契約できるわけではありませんが、購入希望の物件がすでに決まっている場合にはその物件の「売主」がどの会社になるのか、直接契約は可能なのか確認することでお得に物件を購入できる可能性があります。


仲介会社との「代理契約」は無料になる場合もある

「代理契約」とは、売主から仲介会社が代理権をもらい売主に代わって売買契約を結ぶ契約方法になります。そのため、通常売買契約の席には売主・仲介・買主が集まって契約をしますが、代理契約であれば売主は来ません。

一般的に代理契約であれば仲介手数料は無料になります。しかし、仲介はあくまで代理であって売主ではないので仲介手数料を請求することも可能です。

そのため、代理契約であっても仲介手数料無料なのか事前に確認する必要があります。


仲介手数料の上限の計算方法

仲介手数料には宅地建物取引業法で上限が決まっています。上限以上に請求することは法律違反になります。

売買価格速算式の計算方法
400万円超え(売買価格×3%+6万円)×1.1
200万超え400万円以下(売買価格×4%+2万円)×1.1
200万以下(売買価格×5%)×1.1

売買価格が4,000万円の物件であれば、表の一番上にある「400万円越え」の欄にある(売買価格×3%+6万円)×1.1をあてはめて計算します。

(4,000万円×3%+6万円)×1.1=138.6万円

138.6万円が売主または買主の片方から貰える仲介手数料の上限になります。両方から貰う場合には2倍の277.2万円になります。

仲介手数料無料に関してのトラブル

仲介手数料無料が原因でのトラブルをご紹介します。


「別項目で費用を請求された!」

別項目で費用を請求される場合の代表例が「住宅ローンの事務手数料」です。住宅ローンを組む際に、仲介会社が金融機関にローンの審査書類を提出したり、金消契約をする段取りをする業務があります。これらの業務に関しての事務手数料を請求されることは通常ありません。

仲介会社が請求できる報酬の上限は決まっていますので、仲介手数料にプラスして事務手数料を請求することは違反になります。

しかし、仲介手数料無料ということで買主から報酬を受け取っていない場合、住宅ローンの事務手数料を請求してくる会社もあります。金額の上限は特に決まっておらず「10万円~30万円」と会社によって差が大きくなります。

「住宅ローンの事務手数料」や「ローンの斡旋手数料」といわれていますが意味は同じになります。金融機関に支払う事務手数料とは意味が違うので勘違いしないようにしてください。


「仲介手数料無料の会社に乗り換えさせてもらえない!」

最初に仲介手数料が有料な仲介会社Aに相談しにいき、無料の仲介会社Bに途中で乗り換えようとした際に、乗り換えを阻止される場合もあります。阻止されても無料の会社に乗り換えることができる条件があります。

【違約金なしで乗り換えられる条件】

  1. 売主と売買契約をしていない
  2. 媒介契約書が「一般媒介契約」

上記2点の状況であれば乗り換えることは可能です。逆に売買契約後に仲介手数料無料の会社に乗り換えたり、仲介手数料を値引いたりすることはできません。また、媒介契約書が「専任媒介・専属専任媒介」であれば契約期間中に乗り換えることはできません。

また、乗り換えることは可能だが不動産業界的にNGの条件もあります。

【乗り換えるのが難しい条件】

  1. 物件を購入する意思表示である「買付証明書」を提出済み
  2. 物件価格の価格交渉を依頼済み
  3. 物件の案内など相談以外に動いてもらった場合

上記①と②の状況になっている場合には、すでに売主と仲介会社が契約するための交渉や契約日の段取りをおこなっています。

この場合、売主側に購入希望者の情報がはいっていますので、乗り換えることで信用をなくします。信用をなくすことで仲介手数料無料の会社から新たに買付証明書を提出しても優先順位が下がってしまいすぐに購入させてもらえない可能性があります。

また、③の状況では仲介会社に案内など実際に動いてもらっていることから、営業マンの労働時間を多く利用しています。案内された物件を購入するが他社に乗り換えてそのまま契約することは不誠実になるためできれば避けたい方法です。

【問題なく乗り換えられる条件】

  1. 媒介契約が「一般媒介」
  2. 物件の相談をしているだけのタイミング

一般媒介契約であれば複数の会社に相談することは当たり前であり、仲介会社も途中で他社に取られる可能性があることが分かっているうえで営業しています。複数の会社に相談することで自分の条件にあった物件を見つけることができたり、相性の良い営業マンと出会えるかもしれません。


「法律で決まっているので仲介手数料の上限まで支払ってくださいと言われた!」

「仲介手数料無料にして欲しい!」と交渉した際に営業マンにいわれることがあるかもしれません。宅建業法で仲介手数料の上限は決まっています。しかし、下限は決まっていませんので無料にすることも値下げすることもできます。

仲介手数料を有料で請求している会社の営業マンは、なんとかして仲介手数料を貰おうとします。そのため、無料にできない理由や無料の仲介会社の悪評を伝える場合があります。

必死にまくし立ててくる営業マンもなかにはいます。不誠実な対応の営業マンの場合、売買契約後もトラブルになる可能性がありますので仲介会社を乗り換えることも検討する必要があります。


「当社でしかこの物件は購入できないと言われたのに他社でも購入できた!」

仲介手数料無料の会社に乗り換えようとした際に営業マンに「この物件はうちでしか購入できません」といわれる場合があります。他社にいかれないようにするための「ウソ」の場合があり、売買契約後に知ってもすぐに解約することができずトラブルが大きくなる可能性もあります。

他社でも購入できるのかは電話連絡するだけ確認ができますので売買契約する前に確認してみましょう。

また、「ホント」に他社で購入できない場合もあります。それは売主と仲介会社が専任媒介契約を結んでいるときです。専任期間中はその会社でしか購入できなくなります。専任期間は売主と仲介会社が決めますが、「2週間~3カ月」や「物件完売までずっと専任」の場合もあります。


「仲介手数料を無料にしてもらってから営業マンの態度が悪くなった!」

仲介手数料を上限の金額で請求している会社に対して、値引き交渉や無料にしてもらう交渉をおこなうことはできます。しかし、値引き交渉が成功してお得に契約できるようになっても営業マンの態度や対応が悪くなるケースが実際にあります。

営業マンの態度が悪ければ、安心して物件を購入することができなくなってしまいます。営業マンに対して不信感がでてしまうと、少しの行き違いで大きなトラブルに発展しやすくなります。

営業マンの給料は定額制ではなく歩合制を採用している会社が大半です。そのため、仲介手数料の金額によって貰える給料にダイレクトに影響がでます。そのため、無料にしたことで営業マンのモチベーションが下がることは十分考えられます。

また、仲介手数料を上限まで支払ってくれる顧客と仲介手数料無料の顧客が同じ日に案内を希望した際に、上限まで支払ってくれる顧客を優先されてしまう可能性もあります。

「物件を案内して欲しいのになかなか日程調整がつかない」や「質問への返信が遅い」など営業マンの対応の悪さが原因で良い物件の購入を逃してしまう恐れがあります。

仲介手数料無料のよく聞くデメリットはホント?

「仲介手数料無料は怪しい会社でしっかりと仲介手数料を払った会社のほうが安心です!!」

という営業マンもいます。しかし、仲介手数料無料だから怪しい会社というわけではありません。よく聞くデメリットはホントなのかウソなのかを解説します!

「営業マンの質が悪く、契約書も不備が多くなるってホント?」

仲介手数料無料だからといって営業マンの質が悪いわけではありません。営業マンの質の違いは会社の理念や教育方針によります。仲介手数料を有料で請求している会社でも社員教育を怠れば営業マンの質が悪くなります。

また、契約書や重要事項説明書に不備が多くなることに不安に思っている人もいるかと思います。しかし、「契約書や重要事項説明書は売主がメインで作成」します。

必ず仲介会社も確認する流れになっていますが、物件の詳細や周辺環境の告知事項など詳しく知っているのは売主になります。そのため、契約書などの質に関して仲介会社はほとんど関係ありません。

「アフターサービスの質が落ちるのが不安」

物件引き渡し後の「アフターサービスは主に売主」がおこないます。仲介会社は関係ありません。引き渡し後すぐに不備が見つかれば、仲介会社もはいってトラブル解決に動いてくれることもあります。

しかし、物件を引き渡し後1年以上たってから不備が見つかった場合などは、仲介会社に問い合わせても売主に連絡してくださいといわれます。アフターサービスの補償内容や充実さは売主によって異なります。

「人気物件は仲介手数料無料にならないってホント?」

人気物件や新築物件でも仲介手数料無料で購入することはできます。最初から仲介手数料無料と宣伝している会社であれば新築でも人気物件でも無料で仲介してくれます。しかし、仲介手数料無料にしなくても集客することができるため無料にしないケースもあります。

また、インターネットに載せない未公開物件などは実は数多くあります。不動産業界の横の付き合いを強化するために、どこにも載せずに内内で紹介する物件です。未公開物件の中にはお得な物件も数多くあり、仲介手数料無料では情報が貰えない恐れもあります。

「仲介手数料無料の会社は無資格の営業マンが多いってホント?」

不動産の資格として「宅建士」という資格があります。宅建士の資格がないと営業できないかというとそうではありません。5人に1人の割合で宅建士が配属されていれば問題なく営業ができます。

仲介手数料無料の会社だから宅建士の資格保持者が少ないということはありません。大手不動産会社より地元密着の不動産会社のほうが宅建士の所有割合が多い場合もあります。

また、宅建士の資格を保有しているかどうかより、こちらの質問に対して「誠実にすばやく返答」してくれるかのほうが重要になります。「あいまいな返答だったり」、「こちらの質問の意味が十分に理解できていなかったり」する営業マンには注意が必要です。

仲介手数料のトラブルを防ぐ方法

トラブルを未然に防ぐ方法を解説します。

仲介手数料無料の代わりに別途請求される費用はないか事前に聞く

仲介手数料無料でも他の項目で高額に請求されてしまっては意味がありません。後から聞いていないとトラブルに発展する前に、物件の引き渡しまでに仲介会社に支払う費用はないか事前に確認しておきましょう。

もちろん物件を購入するための費用は仲介手数料以外にも多くあります。売主に支払う「手付金」や所有権や抵当権をつけるための「登記費用」、金融機関に支払う「住宅ローン関連の手数料」などです。

しかし、全体の諸費用とは別に「仲介会社に支払う費用」を確認することが重要です。

仲介手数料が有料の会社か無料の会社か確認してから相談しにいく

売買契約前であれば途中で会社を乗り換えることができますが、最初から仲介手数料無料の会社を調べて相談したほうが、乗り換えによる仲介会社とのトラブルになることはありません。

また、「無料だと思っていたのに希望の物件に関しては有料になります」ということもあるかもしれません。すべての物件が対象の仲介手数料無料なのか、一部の物件に関しては有料になるのかも事前に確認しておきましょう。

不動産会社を選ぶ基準

仲介手数料無料だけで仲介会社を選択することはおすすめしません。高額な住宅を購入することに対して安心できる会社を選ぶことが重要なポイントになります。

店内が清潔でキッズスペースもある

お客さんに安心してもらい気持ちよく接客するためには、店内が清潔である必要がります。どれだけ営業トークが良くても店内が片付いていないということは、「事務処理ができていない場合」や「掃除する時間も配慮もない」ということになります。

また、住宅を購入する層で一番多いのはファミリー層になります。小さい赤ちゃんや子ども連れて相談に来るかたはたくさんいます。それらのお客さんに対して安心して来店してもらえるようなキッズスペースがあるかないかも大切なポイントになります。

こちらの話をしっかり聞いてくれる

一方的に物件の情報やお得さを説明してくる営業マンは信用できません。どれだけ条件が良くお得な物件だったとしても顧客の希望条件にあっていなければ意味がありません。

信用できる営業マンは、「購入する条件」や「優先順位」を顧客から上手に聞き出し、提案してくる営業マンになります。100%希望条件になった物件を探すことは困難ですが、何を優先しているのかをまとめることで条件に合った物件を購入することができます。

仲介手数料無料でも紹介できる物件数が多い会社

仲介手数料無料にするには必ず「両手仲介」になる必要があります。「片手仲介」であれば買主からの仲介手数料を無料にすることはできません。

無料で紹介される物件数が少なければ、希望の条件にあった物件を探すことが困難になってしまいます。そのため「両手仲介」の数が多い、紹介できる物件数が多い会社を選択する必要があります。

まとめ

物件を購入する際に仲介手数料無料で購入できたら大変お得です。しかし、トラブルの原因になることやすべての物件が仲介手数料無料で紹介されるわけではないというデメリットもあります。

トラブルやデメリットもありますが高額な仲介手数料を支払うほどではありません。事前にトラブル回避のために確認をすることで乗用車1台分のお金を安くすることができます。

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